- Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
- Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
- El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
- Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
- Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
- Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar al comprador.
- Obligación de realizar la declaración de la Renta al año siguiente.
- Pagar IBI del ejercicio entero en el que se produce la venta.
Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.
-Plusvalía: Como consecuencia de la transmisión de la propiedad de un inmueble o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles (por ejemplo un usufructo), se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, también conocido como plusvalía.
En el caso de venta de una propiedad (piso, plaza de aparcamiento, trastero, tienda, casa, etc.) tiene que pagar el impuesto la persona, empresa o entidad que vende, por el incremento del valor que ha experimentado el terreno mientras ha sido propietaria. Si el transmisor o vendedor es una persona física no residente en España, el obligado al pago será el adquirente.
En el caso de herencia o donación, es el nuevo propietario quién tiene que pagar el impuesto, existiendo bonificaciones hasta el 95% en Barcelona por parentesco y VHF.
El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión. Si se trata de herencias, el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción.
La cuota a pagar está en función del valor del terreno en el momento de la transmisión y de los años que el transmisor ha sido propietario de este (se calculan como máximo veinte años). Para determinar el importe, se multiplica el valor del terreno por el número de años que se ha tenido la propiedad y por el porcentaje anual en el caso de Barcelona, el resultado se aplica el tipo impositivo, que es del 30%. Cuando el período es inferior a un año, se aplica el porcentaje del 4% anual en función de los meses completos, con excepción de las herencias en las que sólo se consideran años completos.
-Declarar la venta en la declaración de IRPF: (si residen en territorio español)
Si el precio de compra supera el de venta, existirá una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Hay que tener en cuenta que, en el precio de adquisición se incluyen los impuestos abonados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta también computan los tributos derivados de la enajenación. Obviamente, si el precio de venta es inferior al de adquisición se considera que ha existido una pérdida patrimonial. El cálculo de la plusvalía o minusvalía se hace exactamente igual que en el año 2015, se actualiza el precio de compra por un coeficiente y se le aplica un tipo impositivo:
De 0 a 6.000.- € el 19%
A partir de 50.000.-€ el 23%
De 6.000 a 50.000.-€ el 21%
No es necesario declarar:
- La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de tributación.
- La venta de la vivienda habitual por menores de 65 años está exenta de tributación (total o parcialmente) si en el plazo de dos años (anteriores o posteriores) se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia. Eso sí, la exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.
- La venta de vivienda, que no sea vivienda habitual, solo podrá estar exenta si la persona que la vende tiene más de 65 años y contrata una renta vitalicia (con un importe máximo de 240.000 euros de precio de venta).
- Si la venta genera una pérdida patrimonial al o a los vendedores. Vender una casa lleva asociados varios gastos y si el precio de venta es inferior al de adquisición y, por tanto, provoca una minusvalía en lugar de una ganancia patrimonial, aquella no se debe tributar. Más aún, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.
La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales:
1.- El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:
- Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.
- Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.
- Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.
- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
2.- El valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.
Y hasta aquí nuestro capítulo de Gastos en la compra de una vivienda! Contacta con nosotros si tienes alguna duda.
