Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener presente que no sólo hay que hacer frente al pago del precio del inmueble, sino que también hay que pagar una serie de gastos obligatorios, ya sea con o sin hipoteca, existen unos costes “adicionales” que se deben tener en cuenta para que no existan sorpresas.
Si la compra se quiere realizar mediante un crédito hipotecario se generan una serie de gastos independientes:
- La tasación de la vivienda: un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
- Comprobación en el Registro de la Propiedad: sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca.
En base a esta tasación (300-400.-€) sabrá el posible comprador si puede realizar la compra o no ya que normalmente las entidades bancarias dan el 80% del precio menor entre la compra y dicha tasación, por lo que es muy importante tener claro los importes a pagar.
Los gastos a cargo del comprador son:
- El precio de compra de la vivienda.
- Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
- El IVA, el 10% del coste de la vivienda si se trata de una obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (a Cataluña es del 10%).
- La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
- Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
- Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
- Honorarios de la inmobiliaria si se realiza la compra a través de esta.
- Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
- El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.
Descripción de los gastos:
- Notaría: los honorarios del notario al realizar la escritura de compraventa y si hay hipoteca, la escritura de préstamo hipotecario, subrogación en una hipoteca preexistente, etc…. Estos honorarios están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble.-Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Vivienda nueva (primera transmisión): el impuesto que grava este inmueble es el IVA (impuesto sobre el Valor Añadido) el importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 10% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial.
De manera general y siempre que la compraventa de una vivienda esté sujeta al IVA, también ha de abonarse el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El tipo a aplicar varía en función de la comunidad autónoma de residencia y del tipo de documento. En Cataluña actualmente es el 1,5% y en las viviendas protegidas es del 0,1%.
Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.
- Vivienda de segunda mano o posteriores transmisiones: el tributo que grava este tipo de inmueble es el ITP (Impuesto autonómico sobre Transmisiones Patrimoniales) y varía en función de la comunidad autónoma, oscila entre el 5% y el 10% del precio. Existiendo bonificaciones/reducciones en VPO.
Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que se ha pagado por ella. Cada CCAA dispone de unas tablas de precios mínimos y sobre ellas se calcula el valor mínimo de cada inmueble en 2017.
Por ejemplo en Barcelona es el valor catastral X 2,20= Valor mínimo.
En algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas, discapacitadas y/o jóvenes en Cataluña es el 5%.
Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.
- Minuta del registro de la propiedad: hay que inscribir la escritura de compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad y si existe hipoteca, también se inscribe la misma como una carga en la finca. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del importe del inmueble escriturado y/o del préstamo.
- Gastos de gestoría: son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
- Gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
- Seguro:
- es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
- Seguro de multiriesgo de la vivienda: incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
- Seguro de vida o amortización de préstamo: cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
Normalmente la suma de estos gastos ronda al 10 ó 15% del valor de la vivienda.
