A la hora de comprar una vivienda, es importante conocer los documentos que tienen que estar en regla, para evitar sorpresas desagradables. Como punto de partida, hay que saber que estos documentos varían en función de si el piso es nuevo, de segunda mano o si está en construcción.
- Piso de nueva construcción:
Un piso nuevo a la venta debe disponer de varios documentos legales en regla antes de proceder a la firma del contrato. El certificado de final de obra, emitido por el técnico o promotor, declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción. Por su parte, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, la emite un arquitecto o aparejador y garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios. Disponer de este documento es condición necesaria para, por ejemplo, dar de alta los servicios de luz, agua y gas.
Otros documentos son la licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria. En el caso de los inmuebles de obra nueva, es obligatorio que incluyan un seguro a diez años que responda ante posibles vicios y desperfectos en la estructura. Por último, es aconsejable solicitar la licencia de obras para ver que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.
- Piso de segunda mano:
Si la opción es comprar un piso usado o reformado, es aconsejable disponer del título de propiedad y el certificado de dominio y cargas, así como del plano de la vivienda a escala 1/50. En el caso de las viviendas de segunda mano, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, es importante porque confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos exigibles para poder ser habitada. Además, cabe recordar que este documento caduca a los 15 años desde su emisión, por lo que hay que comprobar que esté actualizado y en vigor.
Asimismo, el vendedor está obligado a suministrar otros documentos si le son solicitados. Es el caso de los boletines de alta en la red de servicios, las garantías de la vivienda, los datos registrales del piso o la escritura de compraventa, y el recibo que confirme el pago del último IBI. En este último documento debe aparecer el valor catastral del inmueble.
Si hay dudas, como puede ser en el caso de inmuebles ubicados en zonas no urbanizadas o cerca de la costa, es importante solicitar la calificación urbanística para comprobar su legalidad. Otro documento es el libro del edificio, que recoge los datos de identificación y construcción del inmueble, las tareas de mantenimiento a las que se ha sometido y, en caso de que se hayan producido, las reformas realizadas.
-Piso sobre plano:
En el caso de comprar un inmueble sobre plano, es fundamental comprobar que las cantidades entregadas al vendedor están respaldadas por un aval o póliza de seguros. De este modo, si se incumplen las condiciones acordadas o no se finaliza la obra, el vendedor recuperará su dinero.
Aún así, antes de entregar cualquier cantidad de dinero es importante verificar que el edificio cuenta con licencia municipal de obras, que el contrato prevé el plazo de finalización de obras y la fecha de entrega de llaves (incluyendo una penalización en caso de retraso), y el precio total de la vivienda (más impuestos).
En cuanto a las formas de pago, hay que solicitar un documento que recoja la existencia o no de hipotecas, la subrogación y la cancelación de éstas. Por último, unidos al contrato de compra tienen que figurar el plano de la vivienda, el croquis de las instalaciones de luz, agua y gas, la lista de profesionales que está previsto que intervengan en la obra, y la memoria de calidades. Si el vendedor incumple el contrato, el comprador está en su derecho de reclamar e incluso pedir la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades ya satisfechas.
