ACTUALIDAD INMOBILIARIA

Tres semanas después de que se anunciaran, los préstamos avalados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para ayudar a los inquilinos más vulnerables a pagar sus rentas siguen pendientes de dos trámites. El primero de ellos es la orden del Ministerio de Fomento que definirá los requisitos para conceder la ayuda. El segundo es el convenio que deberá firmar el ICO con la banca.

Fuentes del ministerio señalan que ambos procesos se encuentran muy avanzados. La idea es que todo quede listo en el Consejo de Ministros del próximo martes. A partir de ahí, señalan fuentes de la banca, sería cuestión de días que los clientes pudieran solicitar los préstamos, aunque dependerá de los requisitos que ponga la orden ministerial.

Lo que sí se sabe ya es que la línea de ayuda tendrá un tope de 1.200 millones. Así quedó fijado en el decreto de medidas económicas complementarias que publicó el BOE el pasado miércoles. Conocida esa cuantía, solo falta la orden ministerial que fije las condiciones bajo las que los bancos podrán dar esos préstamos. Aunque esa orden podrá añadir nuevos requisitos, el decreto que estableció las ayudas, el pasado 31 de marzo, ya fijó algunos criterios sobre qué inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad.

Las condiciones para acceder a los préstamos son de dos tipos: por un lado, el solicitante debe haber quedado desempleado, entrar en un proceso de despido temporal (ERTE), haber reducido su jornada para realizar cuidados o, si es empresario, demostrar una bajada "sustancial" de ingresos a raíz de la epidemia. Como resultado, la unidad familiar debe quedar con ingresos inferiores a tres veces el IPREM (equivalente a 1.613,52 euros al mes) con algunos correctores en función del número de hijos u otras circunstancias. En segundo lugar, la renta de alquiler más los pagos básicos de vivienda deben suponer más del 35% de los ingresos de la unidad familiar.

En el decreto se estableció que la cuantía máxima del préstamo avalado por el ICO será de seis meses de renta y que se trata de un crédito finalista que solo puede servir para abonar el alquiler. Puesto que la intención del Gobierno es que tenga efecto retroactivo al 1 de abril, en principio se podría solicitarse el importe equivalente a la suma de las rentas de alquiler entre abril y septiembre. En cuanto al plazo de devolución, originalmente será de seis años, pero prorrogable cuatro años más. dad Social y Hacienda), y un incremento del gasto publico (ERTE, y subsidios por desempleo).

"Los empresarios tenemos miedo a perder el negocio, los trabajadores a perder el trabajo, los proveedores a no cobrar facturas...", señala Toni Simoes, dueño de La Taverna del Clínic, en pleno corazón de Barcelona. Su negocio, con cabida para entre 40 y 50 comensales, sigue adelante gracias al envío a domicilio, en una readaptación tan forzosa como exitosa. "Me está sirviendo para poder vivir, no para cambiar de coche o hacer obras en casa. Estamos mi padre, el repartidor y yo. No es que haya un volumen de trabajo muy grande, pero sí suficiente. No somos un restaurante para comer cada día, pero los fines de semana la gente quiere algo más especial y a partir de ahí estamos funcionando bien", reconoce.

Este nuevo enfoque le ha proporcionado otros beneficios igualmente valiosos. "Nuestro negocio va a cambiar cuando abramos, vamos a tener otro tipo de restructuración. Me estoy dando cuenta de que la poca tranquilidad que me queda es que este mes casi no tengo gastos (ha aumentado la franja de pago a los proveedores), y con este peso que te quitas de encima se vive muy bien. Me ha servido para darme cuenta de que tengo menos dolores de cabeza si en lugar de gastar cuatro para facturar cinco, gasto uno y facturo 2,5".

"El sector no pudo prepararse para este repentino cierre de actividad y la mayoría de las empresas son pequeñas. De los más de 320.000 negocios (restaurantes, cervecerías, cafeterías, bares, etcétera), más del 70% no cuentan con más de tres empleados en sus plantillas. Pymes y autónomos son los que mueven este sector, y se caracterizan por sus bajos niveles de capitalización o ahorro, y no disponen de liquidez para soportar los gastos estructurales y operativos si la facturación se viene abajo", explica Cuadrupani. "El beneficio medio por centro estimado no es alto. Un local hostelero bien gestionado y explotado con una facturación estable puede generar un 18% de rentabilidad sobre su facturación".

Tan diverso en su concepción empresarial como heterogéneo en su ejecución con los fogones, ni siquiera los restaurantes con pedigrí cotizan al alza en seguridad ante semejante escenario. "Todos sabemos que habrá cambios en el volumen de negocio", valora Paco Pérez, propietario y chef del restaurante Miramar, con dos estrellas Michelín, en Llançà (Girona). Cerrado en enero y febrero, apenas estuvo abierto una semana en marzo: "En nuestra temporada alta, el verano, movemos mucho cliente extranjero, casi un 40%, y eso lo vamos a perder". Su local, de 140 metros cuadrados, tiene espacio para ocho mesas, por lo que las probables restricciones de aforo que se vislumbran no le afectarían. "No tendremos un hándicap en este sentido, pero sí en otros como saber con qué medidas de seguridad vamos a trabajar", lamenta Pérez.

A la hora de comprar una vivienda, es importante conocer los documentos que tienen que estar en regla, para evitar sorpresas desagradables. Como punto de partida, hay que saber que estos documentos varían en función de si el piso es nuevo, de segunda mano o si está en construcción.

- Piso de nueva construcción:

Un piso nuevo a la venta debe disponer de varios documentos legales en regla antes de proceder a la firma del contrato. El certificado de final de obra, emitido por el técnico o promotor, declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción. Por su parte, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, la emite un arquitecto o aparejador y garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios. Disponer de este documento es condición necesaria para, por ejemplo, dar de alta los servicios de luz, agua y gas.

Otros documentos son la licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria. En el caso de los inmuebles de obra nueva, es obligatorio que incluyan un seguro a diez años que responda ante posibles vicios y desperfectos en la estructura. Por último, es aconsejable solicitar la licencia de obras para ver que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.

 - Piso de segunda mano:

Si la opción es comprar un piso usado o reformado, es aconsejable disponer del título de propiedad y el certificado de dominio y cargas, así como del plano de la vivienda a escala 1/50. En el caso de las viviendas de segunda mano, la cédula de habitabilidad  y el certificado de eficiencia energética, es importante porque confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos exigibles para poder ser habitada. Además, cabe recordar que este documento caduca a los 15 años desde su emisión, por lo que hay que comprobar que esté actualizado y en vigor.

Asimismo, el vendedor está obligado a suministrar otros documentos si le son solicitados. Es el caso de los boletines de alta en la red de servicios, las garantías de la vivienda, los datos registrales del piso o la escritura de compraventa, y el recibo que confirme el pago del último IBI. En este último documento debe aparecer el valor catastral del inmueble.

Si hay dudas, como puede ser en el caso de inmuebles ubicados en zonas no urbanizadas o cerca de la costa, es importante solicitar la calificación urbanística para comprobar su legalidad. Otro documento es el libro del edificio, que  recoge los datos de identificación y construcción del inmueble, las tareas de mantenimiento a las que se ha sometido y, en caso de que se hayan producido, las reformas realizadas.

-Piso sobre plano:

En el caso de comprar un inmueble sobre plano, es fundamental comprobar que las cantidades entregadas al vendedor están respaldadas por un aval o póliza de seguros. De este modo, si se incumplen las condiciones acordadas o no se finaliza la obra, el vendedor recuperará su dinero.

Aún así, antes de entregar cualquier cantidad de dinero es importante verificar que el edificio cuenta con licencia municipal de obras, que el contrato prevé el plazo de finalización de obras y la fecha de entrega de llaves (incluyendo una penalización en caso de retraso), y el precio total de la vivienda (más impuestos).

En cuanto a las formas de pago, hay que solicitar un documento que recoja la existencia o no de hipotecas, la subrogación y la cancelación de éstas. Por último, unidos al contrato de compra tienen que figurar el plano de la vivienda, el croquis de las instalaciones de luz, agua y gas, la lista de profesionales que está previsto que intervengan en la obra, y la memoria de calidades. Si el vendedor incumple el contrato, el comprador está en su derecho de reclamar e incluso pedir la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades ya satisfechas.

Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener presente que no sólo hay que hacer frente al pago del precio del inmueble, sino que también hay que pagar una serie de gastos obligatorios, ya sea con o sin  hipoteca, existen unos costes “adicionales” que se deben tener en cuenta para que no existan sorpresas.

Si la compra se quiere realizar mediante un crédito hipotecario se generan una serie de gastos independientes:

• La tasación de la vivienda: un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
• Comprobación en el Registro de la Propiedad: sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca.

En base a esta tasación (300-400.-€) sabrá el posible comprador si  puede realizar la compra o no ya que normalmente las entidades bancarias dan el 80% del precio menor entre la compra y dicha tasación, por lo que es muy importante tener claro los importes a pagar.

Los gastos a cargo del comprador son:

1. El precio de compra de la vivienda.
2. Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
3. El IVA, el 10% del coste de la vivienda si se trata de una obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (a Cataluña es del 10%).
4. La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
5. Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero, a no ser que se pacte pagarlo a medias con el vendedor.
6. Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
7. Honorarios de la inmobiliaria si se realiza la compra a través de esta.
8. Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
9. El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros​.

Descripción de los gastos:

• Notaría: los honorarios del notario al realizar la escritura de compraventa y si hay hipoteca, la escritura de préstamo hipotecario, subrogación en una hipoteca preexistente, etc…. Estos honorarios están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble.-Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
• Impuestos que gravan la compraventa: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
• Vivienda nueva (primera transmisión): el impuesto que grava este inmueble es el IVA (impuesto sobre el Valor Añadido) el importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 10% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial.

De manera general y siempre que la compraventa de una vivienda esté sujeta al IVA, también ha de abonarse el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El tipo a aplicar varía en función de la comunidad autónoma de residencia y del tipo de documento. En Cataluña actualmente es el 1,5% y  en las viviendas protegidas es del 0,1%.

Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.

• Vivienda de segunda mano o posteriores transmisiones: el tributo que grava este tipo de inmueble es el ITP (Impuesto autonómico sobre Transmisiones Patrimoniales) y varía en función de la comunidad autónoma, oscila entre el 5% y el 10% del precio. Existiendo bonificaciones/reducciones en VPO.

Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que se ha pagado por ella. Cada CCAA dispone de unas tablas de precios mínimos y sobre ellas  se calcula el valor mínimo de cada inmueble en 2017.

Por ejemplo en Barcelona es el valor catastral X 2,20= Valor mínimo.

En algunas CCAA hay bonificaciones para familias numerosas, discapacitadas y/o jóvenes en Cataluña es el 5%.

Cuando se constituye una hipoteca se debe liquidar el Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que supone el 1% del capital garantizado.

• Minuta del registro de la propiedad: hay que  inscribir la escritura de compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad y si existe hipoteca, también se inscribe la misma como una carga en la finca. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del importe del inmueble escriturado y/o del préstamo.
• Gastos de gestoría: son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
• Gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
• Seguro:

1. es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
2. Seguro de multiriesgo de la vivienda: incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
3. Seguro de vida o amortización de préstamo: cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.

Normalmente la suma de estos gastos ronda al 10 ó 15% del valor de la vivienda.

A la hora de hacer frente a un traspaso de negocios, es necesario que conozca todos los impuestos asociados a este tipo de contratos; y es que el precio del traspaso se podría ver afectado. Otra cosa que debe tener clara es que los impuestos asociados a los traspaso de negocios por regla general se pagan antes de comenzar la actividad.

Respecto al IVA la operación de traspaso de local de negocios o de cesión de un negocio se encuentra regulado en:

 -Artículo 7.1.a) de la LIVA: la transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que formen parte del patrimonio empresarial o profesional, no estará sujeto al IVA, siempre que comprenda, la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa con elementos corporales y, en su caso incorporales que, conjuntamente constituyan una empresa o una parte de una empresa capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, es decir, no comprende la mera cesión de bienes, como la venta de existencias, o la venta por separado del negocio, además hay que tener en cuenta que no es necesario que el adquirente desarrolle la misma actividad que realizaba el transmitente.

No obstante, aunque el traspaso de local de negocios o la cesión de un negocio no se encuentre sujeto al IVA, el transmitente deberá emitir una factura sin IVA, por la cantidad abonada por el traspaso o cesión del negocio.

Ahora bien, no ocurre lo mismo, en el caso del propietario del local, cuando éste reciba una parte del traspaso. En este caso el propietario emitirá una factura al inquilino antiguo, por dicho importe más el 21% en concepto de IVA, y menos las correspondientes retenciones.

En cuanto a la renta que recibe el antiguo inquilino por el traspaso del local de negocios o por la cesión de negocio, deberá declararlo y tributar en el IRPF como ganancia patrimonial, que se calculará deduciendo del importe del traspaso el valor de neto de los bienes y derechos entregados.

En el caso de que el antiguo inquilino sea una sociedad deberá tributar esta ganancia en el Impuesto sobre Sociedades (IS).

El propietario por su parte, en caso de recibir una parte del traspaso, deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del IRPF, si es persona física, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.